2019-1-11 9:06:00

  楼市走过了调控政策非常严厉的一年,2019年的政策基调即便没有再强调“遏制房价上涨”、“保持政策连续稳定”,取而代之的是“因城施策”、“促进供求平衡”等,但从主要城市房价和库存看,高位平衡与供给侧改革的主题下,调控政策仍将保持偏紧姿态。

  数据分析表明,2019年房地产开发投资还将保持高位。一方面,2018年开发商普遍借助预售加杠杆(推迟竣工),1月至11月全国房地产竣工面积只有期房销售面积的60%,建筑安装工程投资负增长。2019年,开发商有业绩诉求,竣工交付也有规定日期倒逼,预售加杠杆不再大面积出现,建筑安装工程投资将由负转正;另一方面,目前主要城市库存消化周期相对较低。2018年底土地供求两旺,预示2019年“补库存”还将会持续。另外,2018年开发商冲规模、快周转、补库存,土地购置和新开工一直保持15%左右的增速,也将惯性推动开发投资高位平衡。而楼市政策基调则一再明确要“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”。基于此,业内预测2019年楼市或呈“V型”走势。上半年,全国商品房销售面积延续下滑态势(2018年11月同比下滑5.1%);下半年,政策效应滞后体现,楼市或有反弹。

  笔者认为,观察分析楼市,首先要看行政干预性的调控举措,是否遵循“逆经济风向行事”的原则。当楼市供求和预期稳定了,调控就得适当调整,个别非热点三四线城市退出限售、暂停买房摇号政策、对商服类物业不再限定销售对象等举措当作如是观。那么,考虑到目前各地对楼市依赖普遍较深的现实,允许地方在“因城施策”框架下自主决定政策内容,会不会因政府托底而扭转预期,带来新一轮需求热潮?前不久召开的中央经济工作会议,关于房地产的第一句就是“构建房地产市场健康发展长效机制”。而长效机制首先是要求“权责对等、激励相容”:调控主导权给到地方,出什么政策、力度多大、什么时候出,由地方决定,地方当然也要为此担起稳定地价房价、成交量、秩序和预期等责任。

  更重要的是,楼市面临的货币政策环境变了。尽管近期银行间市场利率创近几年新低,但房企依旧用高利率四处找钱,融资成本攀升,打折促销普遍。再清楚不过的是,降准仍属定向宽松范畴,宽松释放出的资金,能否进入实体,还需疏通政策传导途径,但绝不会像过去一样,绕了一圈后兜兜转转进入楼市。因为,近年来控制影子银行取得了显著绩效。


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2018-11-16 8:16:00
近期楼市调控发生了一些微妙变化。主流媒体“既不愿房价过快上涨,也不希望过于冷清”的言论被市场解读为调控政策见顶。与此同时,一些地区托底楼市的小动作不断,比如在广州外围三区“取消限价”,北京新房限价突破“8万+”红线。还有,房贷利率下行,热点城市首套房贷利率上浮幅度普降5至10个百分点,广州、厦门、杭州等三个楼市出现明显调整的城市,纷纷降低了落户门槛。

  本轮楼市调控已持续两年多,超出过往周期,楼市量价确实显现回调趋势。比如,热点城市新推项目去化率普遍降至50%以下,有的城市降至20%;百城库存45个月以来首次攀升;有31个城市房价开始下跌,一线城市房价转跌。但是,全国楼市仍在高景气位,1月至9月的成交量再创历史新高。更重要的是,“调控持续收紧、楼市回归理性”的预期正在形成并渐进主导舆情。稍有常识的人都明白,此时取消限购乃无稽之谈。

  问题的根本在于,对楼市调控,各方都还没走出“非此即彼”、“非松即紧”的钟摆式两极认识。也就是,调控不是处于“道德化打杀”的左边,就是处于“倒逼式救市”的右边,没有把楼市调控当作正常的行业管理。对此,有业内资深人士说得很到位,不要囿于非此即彼的、情绪式的调控,而应想办法怎么实现供求平衡、行业健康。持续两年多的调控,不管是各种行政干预措施,还是“租售并举”、共有产权等长效机制,绝非为了打压行业和市场,而是去投资投机、去过快和过度“加杠杆”。最终目的,是让房地产回归为一个正常行业,调控回归行业管理。不妨重温一下7月31日政治局会议精神:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。”顶层设计内含的指引是,行业和市场要稳定。

  正如当下,尽管“房价只涨不跌”、“楼市下行,政府救市”的刚性预期正在打破,但新旧预期更迭的局面还很脆弱。房价并未真正下跌,杠杆仍在高位。与此相映照的另一面是,央行四次降准、多次公开市场净投放后,理财收益率跌破3%,但宽松的流动性一直在金融市场“打转转”。此时,若政策风向改变,将会导致调控良好局面毁于一旦,“脱实入虚”积重难返。

  的确,像房地产这样的庞然大物,牵一发动全身,决不能过快下滑,但这不能解读为“救市”,而是尊重行业和市场规律,在市场秩序稳定的前提下促进供需平衡。特别是,当前正值夯实消费主导内需、内需主导增长的关键时期,楼市高位平衡有助于缓冲和减震。
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2018-10-24 7:49:00
  棚改,作为城镇化过程中的自然现象,近期因被视作影响我国楼市中长期走势的攸关变量而备受关注。就“部署推进棚户区改造”,李克强总理在10月8日的国务院常务会议上提出“两个严格”、“一个严禁”、“一个尽快”,即严格把好棚改范围和标准、严格评估财政承受能力;严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为;商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠。这被一些人士解读为棚改全面退潮,甚至有评论预测由棚改支撑、占全国房地产70%体量的三四线楼市将全面回调,全国楼市开发和销售也将加速下行。

  确实,此次国务院常务会议谈及棚改范围、货币化安置、地方债务等,措辞相比之前的“因地制宜”更严厉。国家统计局数据显示,至2015年11月,商品房待售近7亿平方米,按彼时节奏需4.5年消化。当时普遍认为,“高库存”是系统性风险的主要来源。但截至今年8月,百城库存已降至2011年11月水平,三四线去化周期降至7.6个月,库存创9年新低。库存在短短3年快速下降的同时,三四线房价快速反弹,甚至出现暴涨。一二三线城市新房价格指数8月环比涨幅分别为0.4%、1.4%和1.7%,70城涨幅居前的多为三四线。而按《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,棚改将在2020年前基本完成。其中,2015-2017年完成700万套、2018-2020年1000万套,但2015-2017就完成超过1800万套,即棚改目标提前3年完成,2018年至2020年1500万套是棚改收尾。

  因此,不管基于去库存,还是三四线城市房价上涨带动投资需求泛起,以工矿、林垦区、城中村、旧住宅区等为主的棚改将降速。另外,为控制居民杠杆率过快攀升,平衡短期供求矛盾,抑制房价上涨,货币化安置比例也会下行。

  那么,2020年以后是不是没有棚改了呢?并非如此。棚改只是城市发展过程中,存量空间盘活和再利用的表现形式。目前,西方国家城镇化率普遍超过80%,但城市复兴、旧区活化、功能再造、空间调适等旧改一直在推进。目前,我国经济社会发展最大问题是不平衡,城乡、东西部、大小城市之间,在发展水平、公共服务、产业结构、社会保障等存在巨大差距,这恰恰预示着巨大的内需潜力,而旧改则是激发内需的手段。从空间需求看,农村危房改造、乡村振兴、集体土地入市、商办改租赁、老旧住房加装电梯等等,都是棚改的延伸。
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2018-9-14 7:59:00

  政策和市场信号显示,三四线楼市或将迎来下行拐点。既是行业领头羊也是深耕三四线楼市坚定代表的碧桂园和恒大,刚刚发布的上半年业绩非常亮丽,但已表态放缓甚至退出四线楼市;上一轮楼市扩张先锋呼和浩特宣布全面停止楼市去库存支持措施,棚户区改造在全国有示范效应的长春也宣布停止棚改中的货币化安置措施。这两件事都具有某种标志性意义。据海通证券统计,8月全国41个城市商品房销量同比增速降至2%,相比7月5.9%的增长反差不可谓不大,其中三四线城市增速下行成为主因。

  本轮三四线楼市逆市场预期回升,主要受棚改及货币化安置政策、国家推动城镇化改革、热点城市需求溢出三大利好叠加的刺激。这同步激发了三四线城市的本地需求端。现在,效果明显的政策利好开始退出,情形于是为之一变。

  根据中原地产统计,今年1月至8月,全国土地“招拍挂”市场流拍890宗,流拍数创2014年以来的历史峰值。其中,三四线城市土地流拍数达到700宗。海通证券研究显示,三四线城市人口吸附能力不足,常住人口整体年均增长(0.3%)低于全国人口年均增速(0.5%);产业基础不扎实,传统或过剩产业占主导,楼市缺乏长期向好的基础动力。今年二季度,棚改PSL每月平均新增贷款650亿元,而8月份不足100亿元;城镇化还有增量空间,但对三四线城市的利好似乎不明显。一方面,未来人口主要流向产业升级快、就业机会好、引才力度大的二线城市;另一方面,当前我国城镇化率为58%,按照国际惯例,还有10至20个百分点的空间。但是,考虑到我国社会保障覆盖面和覆盖质量不足,加上人口老龄化,近年来城镇化成本抬升(比如居住和生活消费成本),未来城镇化增量空间还有多少,尚待观察。

  根据国家统计局披露数据测算,去、今两年,无论土地出让、新开工,还是新建商品房销售面积,三四线城市占全国65%至70%的份额。从常住人口规模、人口流向、住房自有率、支付能力看,比例确实太高。棚改将在2020年结束最后攻坚阶段,货币化在今年将逐步退出;国家明确表示遏制房价上涨,由一二线溢出的投资需求也将褪去;抑制居民过快加杠杆,近年来超出居民支付能力的购房难以持续。因此,未来三四线楼市变化趋势将更多回归人口基数、产业基础和规划驱动。


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2018-9-4 8:13:00
近期,住房租金上涨、违规融资、配套装修不规范等,使得住房租赁市场再次引起全民关注,其程度不亚于房价上涨。

近年来,购房者或多或少都有投资的想法,但几乎没有人为了投资而租房。在各大城市,“先租后买”已成为居住的定式之一,加上房价上涨并长期在高位运行,人口流动和工作变动越来越频繁等原因,在很多大城市租房人群早已超过买房人群。

基于此,租房更应该成为被关注的民生事项,房租稳定也是民生和社会稳定的基础。

与房价未被纳入CPI指数构成不同,租房作为一种大众消费行为,决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来,CPI中房租月均同比上涨3.32%,而同期CPI月均同比上涨2.8%,前者每月比后者高出0.53个百分点。

作为基础性成本,房租上涨意味着人工成本、仓储成本、门店成本等全部上涨,必然也会导致生活消费价格上涨。从去年以来,大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价,再到近期家政服务和家装建材涨价,人工、仓储、门店等成本上升是罪魁祸首,而这些成本的上升与房租上涨直接相关。

与有房者相比,租房者是多为25~35岁的年轻群体,这类群体有两个特征:一是边际消费倾向高;二是创业和扎根城市的愿望强。据易居研究院统计分析,2017年北京等20个大城市房租收入比在30%以上,尽管与发达国家大城市“居不易”的状况差不多,但房租只是生活消费的一部分,我们在其他领域的支出压力也很大,比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。

房租上涨过快,将产生明显的消费挤出效应,抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力,也将阻滞我国内需型社会的建立。这部分人群既包括25~35岁的城市主力消费人群,也包括2.45亿外来人口、农村待转移的近3亿人口。

2008年之前,我国社会消费品零售增速一度达到23%,但其后一路下滑,今年7月已跌至8.8%。
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2018-8-30 8:12:00

  当下,应站在租赁需求崛起、构建内需社会、保障基本生活的高度,将楼市调控重点转向租赁市场,修复租赁市场监管的基础设施,完备相关统计数据,包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等,进而制定住房租赁发展规划。

  为加快推进公租房的供应分配,北京市住建委近日正在加快落实西城、海淀、丰台三个区近5000套公租房房源的分配,以加大租赁住房供应,这条消息引起了租客们的热切关注。

  房租上涨,引起全民关注之程度不亚于房价上涨。如果说买房或多或少有投资的想法在其中,那没有人租房是为了投资的。在我国各大城市,如今“先租后买”已成居住定式,再加上房价上涨并长期在高位运行,人口流动和工作变动越来越频繁,租房人群早已超过购房人群。因此,相比买房,租房应是更被关注的民生事项,房租稳定也是民生稳定和社会稳定的基础。

  租房的大众消费特性,决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来,CPI中房租月均同比上涨3.32%,而同期CPI月均同比上涨2.8%,前者每月比后者高出0.53个百分点。作为基础性成本,房租上涨意味着人工、仓储、门店等成本的上涨,生活消费价格必然上涨。从去年以来大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价,再到近期家政服务和家装建材的价格调整,人工、仓储、门店等成本上升,都与房租上涨直接相关。据调查,各大中城市的租房者多为25至35岁的年轻人,这类群体有边际消费倾向高、创业和扎根城市的愿望强两大特征。据易居研究院报道,去年北京等20个大城市的房租收入比在30%以上,看似与发达国家大城市“居不易”的状况差不多,但房租还只是生活消费的一部分,租房者在其他领域的支出压力也很大,比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。因此,房租上涨过快将产生显著的消费挤出效应,势必抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力。

  再放宽些视野来观察,租房群体还包括2.45亿外来人口、农村待转移的近3亿人口。2008年之前,我国社会消费品零售增速一度达到23%,但自那时起便持续下行,今年7月已落到8.8%。另据北京市统计局的数字,去年北京居民开支最多的是居住和医疗保险两项,增幅分别达到了11%和16%,食品烟酒和衣着服饰这两项增幅分别是-0.7%和-8%。而在2013年,北京居民在食品烟酒消费增幅还将近10%。


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2018-8-13 9:19:00

  杠杆本身是结构性的,每个部门享受到的金融条件不同,所处的发展阶段不同,在某一时点的杠杆率也不同。因此,“去杠杆”是长期任务。而在落实去杠杆政策,理应更有针对性。在地方融资平台方面,去杠杆既要“堵后门”,也要“开前门”。必须密切关注持续收紧货币对资本市场和实体经济造成的影响,注意防范“处理风险的风险”,尤其需要管好货币政策闸口,在“稳杠杆”和疏通货币政策传导途径上,加强政策统筹,拿捏好去杠杆和稳杠杆的结合点。

  国家发展改革委等五部委日前联合印发《2018年降低企业杠杆率工作要点》,部署推动市场化法制化债转股、加快推动“僵尸企业”债务处置、推动兼并重组等工作。该工作要点开宗明义指出下一步的目标,即“加快推进降低企业杠杆率各项工作,打好防范化解重大风险攻坚战,使宏观杠杆率得到有效控制”。五部委文件主要针对企业特别是国有企业降杠杆,属于结构性去杠杆的举措,但也是稳杠杆与去杠杆的动态平衡和结合,即结构性稳杠杆。

  一般来说,杠杆本身是结构性的,每个部门享受到的金融条件不同,所处的发展阶段不同,在某一时点的杠杆率也不同。因此,去杠杆是长期任务,而结构性去杠杆和稳杠杆彼此并不矛盾。去年以来,金融领域实施强监管政策,对于防控金融风险发挥了积极作用,结构性稳杠杆取得较好效果,尤其企业部门的杠杆率明显改善。数据显示,6月末我国总杠杆率为248.9%,与2017年全年水平持平,比去年同期降低0.3个百分点;企业部门杠杆率为162.4%,比去年末和去年同期分别回落1.2个百分点和3.8个百分点;政府部门公开统计口径的杠杆率为35.4%,比2017年回落了0.9个百分点,延续了2015年以来的回落态势;住户部门杠杆率为51%,比去年末上升了2个百分点,增幅也持续放缓。

  中央财经委员会在4月初的第一次会议上提出,要以结构性去杠杆为基本思路,分部门、分债务类型提出不同要求,地方政府和企业特别是国有企业要尽快把杠杆降下来,努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降。目前,国企去杠杆已取得一定成效,6月末,规模以上工业企业资产负债率为56.6%,同比降低0.4个百分点,其中国有控股企业资产负债率为59.6%,同比降低1.2个百分点。另据国资委的数据,6月末中央企业平均资产负债率为66%,比年初和去年同比分别下降0.3个百分点、0.5个百分点,有半数以上的中央企业负债率实现下降。


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2018-6-1 8:23:00

  本轮“去杠杆”持续时间会比较长,这在业内已是共识。作为高杠杆典型代表,“去杠杆”重点,债务融资体量相当大的房地产企业,资金安全备受关注。去年,136家上市房企平均负债率达79.1%,今年一季度,房地产行业负债率接近80%,仅次于银行和非银金融。在136家房地产开发企业中,有近40家资产负债率超过80%,近一半开发企业的资产负债率超过70%。

  截至去年底,170家房企存货总规模达87279亿元,相比2015年和2016年分别增长54%和31%,其中60家房企存货规模较2016年上升40%。近年来,由于收购兼并和旧改项目占比超过40%,170家房企存货周转次数(0.35次)较2016年(0.39次)下降。在储备土地去化周期方面,百强房企储备土地平均去化周期为4.62年,其中冲千亿的TOP31-50房企,现有总土储货值能支撑该梯队房企5.36年的去化,土储最为充足。

  为追求规模、市占率,房企资金诉求相当强烈。但去年下半年以来,开发商融资渠道全面收紧,而房企并购贷款推出新规,要求资产穿透、四证齐全、不得用于缴地价、在建工程投资完成25%等,银行贷款明显减少。今年1至4月,开发贷款同比下降52%,而贷款利率同比增加100至150个基点;今年4月资管新规落地,表外理财借道非银通道(非标)流向地产受到彻底约束。

  与此同时,非标债权渠道锐减。今年1至4月,上市房企委托贷款仅18.6亿元,同比下滑92%。信托融资尽管增加了11%,但成本显著上升。未来,非标只能做股权投资(而非“明股实债”),但“刚兑”未破、底层资产不清、专业技术强的情况下,很难达到过去50万亿元的规模。2015年至2016年,公司债是房企融资突破口,但去年同比下降90%。今年1至4月,房企公司债募集1807亿元,低位回升336.6%。但公司债新规明确,单笔额度不超过50亿,还要求只能在批复额度内“借新还旧”,续期转换成本提升75至150个基点。

  再有,房企在证券市场的再融资1至4月仅有3笔,融资规模48亿元,同比下滑69%。虽然公司债有亮点,银行间市场短期融资(中票、短融券)、海外发债均有增长,但规模很小。近期,各类ABS等创新融资通畅,2A+房企都可利用这一渠道,但规模也难以与传统融资匹敌。外源融资渠道收缩非常明显,房企对内源融资(销售回款)的依赖度上升。以销售回款为主的其他资金,占房企资金来源比例从2014年的40.7%上升至2017年的51.2%,今年1至4月依然保持在51%的水平上。


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2018-5-23 8:09:00

  相比商品房销售增速不断下滑,今年房地产开发投资增速保持平稳、高位运行。就房地产供给侧改革如火如荼,土地溢价率下行、开发商拿地积极性下降,三四线楼市回升接近尾声等迹象判断,明年开发投资增速将显著下行。

  依据国家统计局发布的1至4月楼市数据,行业上下游呈“一起一落”的格局。下游商品房销售面积接近零增长(1至4月同比1.3%),累计增速连续24个月下滑,上游开发投资增速(1至4月同比10.3%)较一季度微跌0.1个百分点,但仍是近3年来次高点。在下游销售增速连续下滑、政策和资金继续“双紧缩”,特别按揭利率连续16个月走高(4月首套房利率同比涨23%),开发商资金面日益紧缩等大趋势下,上游开发投资逆势走高,与土地购置费高及缴纳方式有关。根据中指院统计,4月有300个城市的土地出让溢价率(17%)较一季度下滑2个百分点,较去年同期下降21个百分点,但成交楼面均价仅比去年下降10个百分点,仍维持在高位。

  2016和2017年,城市地价高企,300城土地楼面价同比分别增长40%和26%,溢价率分别达到43%和29%。统计局的解释是“土地购置费分期付款的,应分期计入房地产开发投资”。根据土地收支管理规定,“分期缴纳全部土地出让价款的期限,原则上不超过一年”。实际上,只有在逼近最后期限时,开发商才缴纳土地出让价款。换言之,土地购置费反映的是大约一年前取得且在当期计入投资的土地价值。2017年,全国土地成交价款创下历史新高,增速(49.4%)创2010年以来新高。由此,去年土地购置费摊余到今年,就体现为今年1至4月开发投资高增长。

  2017年三、四季度土地出让占全年比重超过60%。由此,上年土地购置费摊余对开发投资的支撑也将体现在今年,因而今年开发投资将持续景气。除土地购置费因素外,开发商“抢跑”和“收割市场”,也是开发投资超预期增长的原因。一方面,今年以来楼市调控继续收紧趋势明显,限购限售范围扩大,“限价+摇号”成为调控标配;另一方面,抑制居民杠杆、控制资金流向楼市成为监管重点,银保监会更已将这两者列入年度十大工作重点。因此,开发商资金回笼困难。统计局数据显示,1至4月开发商资金来源增速2.1%,创2016年以来新低。

  与此同时,2016年以来开发商销售“排位赛”异常激烈。希望借助高周转维持“千亿级别”的房企今年有30多家,比2017年翻倍;在TOP100房企中,今年销售目标基本都要增长30%以上。由此,基于提高市占率的目标,开发商有加快推货和周转的诉求。客观看,2016年、2017年开发商储备土地迅速放量,300城土地出让金分别达到2.9万亿和4.06万亿,同比分别增长31%和50%,2017年更刷新纪录。但进入2018年,银行信贷资金全面收紧,就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也被全面堵塞。


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2018-4-27 8:03:00

  中央政治局上周的会议提出“扩大内需”,这是继2014年12月后,政治局会议再提“扩大内需”,因而被很多机构视作货币和财政政策微调的“风向标”。联想到上次财政货币政策调整后,2015年至2017年新一轮房地产市场启动,借助债务扩张,地方政府融资放量,基建投资快速增长,上下游周期行业到现在仍处在景气位上。再加上近日央行“定向降准”、一季度PSL翻倍等,引发了对楼市从“政策底到市场底”的逻辑判断,甚至重走“刺激老路”的联想。A股房地产板块近日逆势上扬。

  确实,内需在下滑。2017年GDP增速为6.9%,其中内需贡献6.3%,贡献度较2016年下滑了1个百分点。2018年一季度,GDP同比增长6.8%,高于全年6.5%左右的目标,较去年三、四季度持平。细分看,作为内需“大头”的固定资产投资,尽管同比增速较去年四季度小幅回升,但基建投资增速连续4个季度下滑,PPI从去年四季度的4.9%降至上季度的3.1%,制造业投资增速回落趋势已确立。

  一季度,房地产投资同比增长10.4%,再次站上两位数并创下2014年三季度以来单季增速新高,但去年三季度以来地产销量增速几近归零,今年1月至3月累计增速3.1%,而去年底以来房地产融资渠道全面紧缩,债券和非标融资甚至冻结。销售回款放缓叠加融资受限,土地出让增速已降至0.5%,以开发投资滞后销售6个月至12个月判断,地产投资增速将在三季度后回落。

  近年来,城乡居民消费较为旺盛,一直维持10%以上的增长。但去年三季度以来消费增速连续下滑,今年一季度全国社会消费品零售总额增速较去年同期下滑0.2个百分点。“扩大内需”乃应有之意。

  不过,此“扩大内需”非那种靠货币支持的“扩大内需”,而是结构调整导向、高质量发展导向的“扩大内需”。“主动同高质量发展的要求对表,对得上的加紧推,对不上的及时改”,意味着构建新的考核体系。由此,货币投放监管将更严格。

  从前天开始的“降准置换MLF”,尽管有缓解银行资金面紧张、释放长期低成本资金的效果,但“定向降准”从根本上是为了对冲“去杠杆”从严和资金面紧缩的局面。去年以来,银行表外业务“回表”后,倒逼资本计提、存贷比触顶(一季度即期存贷比达96%),而银行表内负债(核心存款)增长缓慢、存款流失和成本上升。过去5个月,新增表外融资同比减少3万亿,资金从“空转”到“回表”,融资利率自然下行。但今年一季度,社会融资规模较上年同期少增1.33万亿元,而金融机构人民币贷款加权利率自2016年四季度以来已连续5个季度攀升。因此,“松货币、紧信用”将是下一阶段货币政策主基调,也就是以“紧信用”去杠杆、资金回归实体,以“松货币”来降低利率,为扩大内需提供宽松的资金环境。“一紧一松”,这就是“保持货币政策稳健中性,注重引导预期”的逻辑。

  未来政策安排,“全力打好‘三大攻坚战’”仍排在首位。三大攻坚战中,“去杠杆”排第一。作为结构性去杠杆的主体,不管是地方政府,或房地产企业,杠杆率仍在历史最高位。因此,结合全球货币紧缩趋势、贸易争端等,消除信贷、股市、债市、汇市、楼市等五大领域的风险隐患,加上去年以来去杠杆偏紧,实体融资受阻,需要逆风向调节的货币政策回归中性,而重申“三大攻坚战”排在首位,加上“松货币、紧信用”配合,货币中性意在对接实体。


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