2019-7-11 9:17:00

  住建部近日在国务院政策例行吹风会上介绍了城镇老旧小区改造情况,明确了老旧小区的界定范围、改造的三个层次、推进改造的痛点和难点以及下一步要推进的五项工作。城镇老旧小区是建造时间比较长,市政配套设施老化,公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。这些社区建成满30年,且达到棚改条件的,已在过去几年的棚改中得到改造;满20年但不到30年,建筑质量尚可,但居住功能严重残缺的,则进入老旧小区改造序列。

  对老旧小区改造,不少人认为与棚改差不多,甚至是棚改2.0。但事实上,相比棚改,老旧小区改造有“两个不涉及、两个不改变”的特征:不涉及拆迁补偿和安置重建,不涉及土地一级和二级开发;不改变原有建筑物结构,不改变土地所有权。简言之,老旧小区改造是基于当代居住标准,顺应美好生活诉求的社区功能修复或住区活化。我国住房市场化改革刚刚走过20年,而在“房改”之前的上世纪80至90年代,住房供应主要还是政府建设的福利房、集资建房等。这些住房是“短缺经济”时期的产物,户型、功能、设计、社区、配套等方面存在严重缺陷。根据今年5月住建部的统计数据,全国共有老旧小区近16万个,建筑面积约40亿平方米,涉及居民逾4200万户。不久前,国务院常务会议在部署推进城镇老旧小区改造时称,全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿。老旧小区改造难度之大,由此可见。

  住建部明确了老旧小区改造的原则:“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持。”问题是,老旧小区居住的业主,有不少是老国企退休职工甚至下岗工人。他们长年有政府兜底、居住福利,基本没有“付费买服务”的习惯。改造后,物业费、停车费能否持续缴交是大难题。老旧社区物业维修基金缺失严重,改造的启动资金怎么筹集更是大问题。

  这几年商品房市场蓬勃发展,租赁市场、公寓市场也日趋繁荣,造成老旧小区越来越陷入被买房者、租房者“遗忘”的角落。值得注意的是,老旧小区其实优点也很突出,比如多位于城市主城区,开放式街区,人口密度大,人流量稳定,小商业发达,传统小店密集,生活气息浓,还有不少是需要保护的历史街区。社区和居民对老旧小区改造的意愿很强,但自我改造能力不足,又无法像棚改一样,可通过拆旧建新来解决。

  处在城市高房价的当下,从包容性发展的角度看,大城市主城区有如此大体量的人群无法享受现代化的居住体验,无法分享城市化红利,无论如何都是说不过去的。改造老旧小区,即便没有纳入住房保障体系,政府不能大包大揽,也得提供财政支持。同时,政府要牵头创建一个居民可信赖的平台,发挥社区、居委、街道的管理和治理功能,让社区居民充分协商,对他们选择的物业管理模式、服务收费模式、电梯加装费用标准等,形成一致意见,并夯实改造后的后续管理长效机制。不久前,李克强总理在杭州考察时明确指出,改造老旧小区、发展社区服务,是民生工程,也可成为培育国内市场、拓展内需的重要抓手,既能拉动有效投资,又能促进消费,带动大量就业,要做好这篇大文章。


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2019-5-29 8:01:00

  相比粤港澳大湾区涉及两种制度、三个关税区、三种货币,沿长江下游黄金水道布局的长三角城市群,在一体化协同上有更多便利。目前,长三角正朝着打造从贸易到投资,再到金融等更深层次的开放流程,建设更具国际市场影响力和竞争力的“特殊经济功能区”迈进。

  长三角一体化按下了“加速键”。5月13日,政治局会议审议《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,5月22日,首届长三角一体化发展高层论坛在芜湖开幕,长三角“一市三省”26城主要领导共商一体化示范区建设、教育医疗、交通等民生实事互联互通。这标志着长三角一体化战略正式“落地”,也是继长江经济带战略、京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设等之后,又一个国家级区域发展战略。

  作为国家级战略,长三角一体化承载着城市群发展“火车头”、多维度深化体制改革、进一步扩大开放等多重使命,并借此继续完善供给侧结构性改革,破除我国高质量发展阶段的制度性阻碍。一般来说,在由高速度转向高质量发展的情形下,尽管全国经济增长步入中高速,但各区域经济增速分化,围绕更高能级、更高等级城市打造的都市圈、城市群,仍保持较高增速,成为经济“增长极”。据经合组织(OECD)的报告,由于发达国家大城市和城市群人口继续增长,促成了劳动生产率年均2%至5%的增长水平,这是这些国家能保持长期均衡增长的关键。

  京津冀、粤港澳、长三角等三大城市群,以5%的国土面积占比,集聚了近25%的人口,产出了超过40%的GDP,是我国当之无愧的绝对经济核心和经济平衡增长“压舱石”。这其中,地域相邻、人缘相亲、文化相融、经济相通的长三角地区,以仅占国土面积2%,集聚10%的人口,创造了超过全国20%的GDP,可谓经济增长的第一“火车头”。城市群“火车头”功效的发挥,有赖于集聚和辐射效应。2018年,最终消费支出对我国GDP增长的贡献率为76.2%,而借助人口、产业、基建集中和集聚,城市群成为激发内需、拓展投资和消费的重要载体。另一方面,在生产效率“上台阶”的示范效应下,不仅人员、土地、资金等一般生产要素在城市群集中和集聚,贸易、投资、财税、信息、管理等现代服务业、高端制造业等所需的生产要素,也将更集中地配置在城市群。

  走向统一开放、竞争有序的市场体系,是十八届三中全会提出的“建立现代市场经济体系”的目标。经过了近年来“放管服”、负面清单引入、工商注册登记等一揽子改革,2018年世界银行《营商环境报告》显示,我国营商环境排名从第78位上升到了第46位。只是,在不当准入、地方保护、行政性垄断等方面,统一市场体系建设还存在不少软肋。比如土地、资金、劳动力等要素资源受城乡、区域、体制、政策等多方面的限制。

  近年来,江浙“环上海”区域(浙江嘉善、江苏昆山等)已成为承接上海人口、产业疏解,解决住房诉求的重要区域。无论是土地供应、交通规划,还是环境保护、产业和公共服务配套,抑或跨界房地产调控方面,都在尽力拆除藩篱,实现跨区域的统一部署和协调。


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2019-3-27 8:54:00

  时隔43个月后(2015年6月后),全国商品房销售面积再度负增长。

  据国家统计局发布的今年前两个月房地产数据,全国商品房销售面积同比下降3.6%,延续了去年7月以来增速下行的态势。分地区看,东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%,分别较去年12月下降5.6、2.1和7.3个百分点。根据实地调研,热点楼市集中的东部,重点城市开盘去化率下降;西部是三四线楼市集中的区域,2018年1、2月是返乡置业高峰,推动西部商品房销售面积增长13.0%。而今年,三四线楼市显著下行。

  需求端下行,直接拉低了开发商的新开工率。今年1、2月,全国商品房新开工面积增长6%,较2018年下降11.2个百分点,较2018年四季度下降13.2个百分点。开发商到位资金增速比2018年回落4.3个百分点。下游需求走弱影响销售回款,而上游融资继续紧缩(1、2月占开发商到位资金近30%的自筹资金下滑)。2018年新开工能保持15%左右的高增长,与三四线楼市明显回升有关。这轮楼市回升呈现板块轮动特征,中西部非热点三四线城市楼市回升明显,一些城市交易面积翻倍。但进入2019年,三四线楼市降温。开发商预期走弱,还表现在拿地上。今年前两个月,全国土地购置面积同比下降34.1%,这一增速创2009年以来新低,而2018年全年则为增长14.2%。

  年初往往是开发商推盘的高峰期,而销售回款又是资金来源的大头(近50%)。于是,在当前销售库存相对较低的情形下,“快周转”依旧是缓解资金链紧张的利器。可见,在2018年高基数的基础上,今年1、2月新开工还能保持6%的增长,实属不易。事实上,2018年以来,新开工一直稳健增长,而“去杠杆”贯穿全年,开发商资金链也一直紧张,不少开发商借预售“加杠杆”,延缓项目竣工交付,以致新开工面积增长17.2%,而竣工面积下降7.8%。今年前两个月,这样的“剪刀差”还在持续。


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2019-2-27 9:52:00

  国家发改委近期表示,31个省(区、市)已全部出台户籍制度改革方案,大多放开放宽落户限制,中小城市基本实现落户零门槛,农业转移人口市民化制度性通道全面打通。户籍管制松绑,顺应了人口流向大趋势。“十三五”规划中,国务院提出将建设19个都市圈。1982年至2016年,这19个都市圈常住人口从7.1亿增至10.2亿,人口占比由70.3%增至73.7%。在共享城镇化红利,推进包容性增长的背景下,跟着人口流动,作为生产、生活要素的土地,供给的空间格局也开始改变了。

  出于区域均衡发展考虑,以往建设用地指标更多偏向中西部,对重点城市用地卡得很紧,这与人口流动的空间格局不一致。而国土部现在明确,2020年全面建立科学合理的人地挂钩机制,对进城落户人口,按人均100平方米标准安排新增建设用地;发改委文件允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩、节余指标跨地区调剂,《土地管理法》和《房地产管理法》同步修订,则扫清了集体经营性建设用地入市的障碍,大城市发展空间得到拓展。在都市圈导向的新“增长极”下,城乡二元隔离、户籍壁垒、要素自由流动藩篱,将统统被打破。作为近期热点的粤港澳大湾区,建设重点是三地法律、服务、金融等领域规则对接,目的就是要素融合与建设统一市场。

  从大趋势来看,基于国家对流动人口落户在土地指标、转移支付、区域规划上的政策支持,加上扩大消费内需的政策相继“落地”,落户人口的巨大内需潜力,“抢人才”最终变为“强人口”。由此,连同人口、土地、公共服务等在内,全国统一的要素市场将迅速形成。这将重塑我国的经济格局,经济增长战略将从区域均衡为主转向区域一体化下的协同战略。顺应人口流向变化,土地等资源高效利用,打破要素自由流动的行政限制等等趋势,大城市、中心城市和都市圈内核心城市,这些在改革开放40年快速成长,已充分享受到资源积聚和融合红利,并开始向第三产业和现代服务业转型,创新能力强的“头部城市”,在借助互联互通和区域一体化,充分发挥“积聚-融合”效能,率先打造国家新“增长极”的基础上,未来将主动发挥“辐射-带动”的责任,助力我国经济转型。

  以一线城市为核心的东部三大城市群,未来将更多承担“创新-升级”和“辐射-带动”的责任。一方面,三大城市群内部,高度聚集的要素,将在空间上重构,打造出多个都市圈,如珠三角的广佛肇、深莞惠、珠江中都市圈及更大范围的粤港澳大湾区,东莞、佛山、珠海等次级中心的城市地位将提升。长三角也将打造环上海、杭州、南京、合肥、苏锡常等数个都市圈,圈内各个中心城市也将充分发挥引领、带头和辐射作用。


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2019-1-25 8:19:00

  为实现经济转型、产业升级,我国经济增长战略越来越趋向于内需主导,而基于大城市(国家中心城市、省会城市等)、城市群、都市圈打造新的“增长极”,已成内需大引擎。据中科院《2010中国城市群发展报告》,我国正在形成23个城市群,珠三角、长三角、京津冀是发展最成熟的三个都市圈,成渝、长江中游都市圈正在崛起。大城市、中心城市集聚度提高到一定程度,就会转化为辐射力,打造城市群或都市圈,带动周边发展。随着中心城市打造、强省会战略推进,西北、中原等增长极也在崛起。

  不过,在发挥经济增长极的效应上,我国大城市、都市圈还远逊于发达国家。相比全球60亿人对应24个千万级人口城市,我国近14亿人仅对应4个千万级人口城市,再考虑到发展不平衡的现状,大城市人口集中度效应明显偏低。2012年以来,我国经济结构已从工业主导转向服务业主导,未来增长更加依赖于人口集聚。因此,要夯实内需主导,须做强人口集聚和增长极的功能。目前,我国有15个副省级城市,包括10个省会城市和5个计划单列市,围绕这15个城市打造中心城市或城市群、都市圈等“增长极”,这是我国未来内需主导的火车头。

  当然,提升集中度不能单纯靠出台政策和兼并扩围,更要紧的是提高城市资源集聚能力和辐射效应。2018年8月,新一轮轨道交通规划批复,项目集中在区域中心城市,比如东北的沈阳和长春,长三角的上海、杭州和苏州、中西部的济南、重庆和武汉。所有城市都是区域或省域中心城市,不考虑上海,这些城市的GDP在本省的集中度高达30%左右。上述城市合计批复39个项目,50%的项目规划里程超过35公里,意味着多数项目要连接中心区与卫星城、外围县市、都市圈其他城市。比如,上海嘉闵线对接江苏太仓、11号线对接苏州S1号线、9号线和22号线分别对接嘉兴4号线和5号线;广州和深圳规划到2025年或2030年的轨交线路,有多条线路与佛山、清远及东莞和惠州连接。本月初获批的北京城市副中心控制性详细规划,明确“北京副中心通州与河北省廊坊北三县地区(三河、大厂、香河)统一规划、统一政策、统一标准、统一管控”,推动交通基础设施、公共服务和产业向北三县延伸布局。

  除了三大都市圈,武汉、郑州、成都等国家中心城市也进入了轨交大发展时代。近期获批的武汉轨道交通第四期建设规划(2019-2024年),8条新线,过半位于武汉东部,打造武汉、黄石、鄂州、黄冈都市圈,其中11号线跨出武汉开到鄂州;依照郑州轨交规划(2015—2050),2050年新密、荥阳、中牟、新郑、巩义等卫星城将与郑州中心区无缝连接。专家们推断,我国行政分级模式导致的中心城市资源过度集中等,有望通过突破行政规划的轨道交通,外溢到外围和都市圈。


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2019-1-11 9:06:00

  楼市走过了调控政策非常严厉的一年,2019年的政策基调即便没有再强调“遏制房价上涨”、“保持政策连续稳定”,取而代之的是“因城施策”、“促进供求平衡”等,但从主要城市房价和库存看,高位平衡与供给侧改革的主题下,调控政策仍将保持偏紧姿态。

  数据分析表明,2019年房地产开发投资还将保持高位。一方面,2018年开发商普遍借助预售加杠杆(推迟竣工),1月至11月全国房地产竣工面积只有期房销售面积的60%,建筑安装工程投资负增长。2019年,开发商有业绩诉求,竣工交付也有规定日期倒逼,预售加杠杆不再大面积出现,建筑安装工程投资将由负转正;另一方面,目前主要城市库存消化周期相对较低。2018年底土地供求两旺,预示2019年“补库存”还将会持续。另外,2018年开发商冲规模、快周转、补库存,土地购置和新开工一直保持15%左右的增速,也将惯性推动开发投资高位平衡。而楼市政策基调则一再明确要“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”。基于此,业内预测2019年楼市或呈“V型”走势。上半年,全国商品房销售面积延续下滑态势(2018年11月同比下滑5.1%);下半年,政策效应滞后体现,楼市或有反弹。

  笔者认为,观察分析楼市,首先要看行政干预性的调控举措,是否遵循“逆经济风向行事”的原则。当楼市供求和预期稳定了,调控就得适当调整,个别非热点三四线城市退出限售、暂停买房摇号政策、对商服类物业不再限定销售对象等举措当作如是观。那么,考虑到目前各地对楼市依赖普遍较深的现实,允许地方在“因城施策”框架下自主决定政策内容,会不会因政府托底而扭转预期,带来新一轮需求热潮?前不久召开的中央经济工作会议,关于房地产的第一句就是“构建房地产市场健康发展长效机制”。而长效机制首先是要求“权责对等、激励相容”:调控主导权给到地方,出什么政策、力度多大、什么时候出,由地方决定,地方当然也要为此担起稳定地价房价、成交量、秩序和预期等责任。

  更重要的是,楼市面临的货币政策环境变了。尽管近期银行间市场利率创近几年新低,但房企依旧用高利率四处找钱,融资成本攀升,打折促销普遍。再清楚不过的是,降准仍属定向宽松范畴,宽松释放出的资金,能否进入实体,还需疏通政策传导途径,但绝不会像过去一样,绕了一圈后兜兜转转进入楼市。因为,近年来控制影子银行取得了显著绩效。


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2018-11-16 8:16:00
近期楼市调控发生了一些微妙变化。主流媒体“既不愿房价过快上涨,也不希望过于冷清”的言论被市场解读为调控政策见顶。与此同时,一些地区托底楼市的小动作不断,比如在广州外围三区“取消限价”,北京新房限价突破“8万+”红线。还有,房贷利率下行,热点城市首套房贷利率上浮幅度普降5至10个百分点,广州、厦门、杭州等三个楼市出现明显调整的城市,纷纷降低了落户门槛。

  本轮楼市调控已持续两年多,超出过往周期,楼市量价确实显现回调趋势。比如,热点城市新推项目去化率普遍降至50%以下,有的城市降至20%;百城库存45个月以来首次攀升;有31个城市房价开始下跌,一线城市房价转跌。但是,全国楼市仍在高景气位,1月至9月的成交量再创历史新高。更重要的是,“调控持续收紧、楼市回归理性”的预期正在形成并渐进主导舆情。稍有常识的人都明白,此时取消限购乃无稽之谈。

  问题的根本在于,对楼市调控,各方都还没走出“非此即彼”、“非松即紧”的钟摆式两极认识。也就是,调控不是处于“道德化打杀”的左边,就是处于“倒逼式救市”的右边,没有把楼市调控当作正常的行业管理。对此,有业内资深人士说得很到位,不要囿于非此即彼的、情绪式的调控,而应想办法怎么实现供求平衡、行业健康。持续两年多的调控,不管是各种行政干预措施,还是“租售并举”、共有产权等长效机制,绝非为了打压行业和市场,而是去投资投机、去过快和过度“加杠杆”。最终目的,是让房地产回归为一个正常行业,调控回归行业管理。不妨重温一下7月31日政治局会议精神:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。”顶层设计内含的指引是,行业和市场要稳定。

  正如当下,尽管“房价只涨不跌”、“楼市下行,政府救市”的刚性预期正在打破,但新旧预期更迭的局面还很脆弱。房价并未真正下跌,杠杆仍在高位。与此相映照的另一面是,央行四次降准、多次公开市场净投放后,理财收益率跌破3%,但宽松的流动性一直在金融市场“打转转”。此时,若政策风向改变,将会导致调控良好局面毁于一旦,“脱实入虚”积重难返。

  的确,像房地产这样的庞然大物,牵一发动全身,决不能过快下滑,但这不能解读为“救市”,而是尊重行业和市场规律,在市场秩序稳定的前提下促进供需平衡。特别是,当前正值夯实消费主导内需、内需主导增长的关键时期,楼市高位平衡有助于缓冲和减震。
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2018-10-24 7:49:00
  棚改,作为城镇化过程中的自然现象,近期因被视作影响我国楼市中长期走势的攸关变量而备受关注。就“部署推进棚户区改造”,李克强总理在10月8日的国务院常务会议上提出“两个严格”、“一个严禁”、“一个尽快”,即严格把好棚改范围和标准、严格评估财政承受能力;严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为;商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠。这被一些人士解读为棚改全面退潮,甚至有评论预测由棚改支撑、占全国房地产70%体量的三四线楼市将全面回调,全国楼市开发和销售也将加速下行。

  确实,此次国务院常务会议谈及棚改范围、货币化安置、地方债务等,措辞相比之前的“因地制宜”更严厉。国家统计局数据显示,至2015年11月,商品房待售近7亿平方米,按彼时节奏需4.5年消化。当时普遍认为,“高库存”是系统性风险的主要来源。但截至今年8月,百城库存已降至2011年11月水平,三四线去化周期降至7.6个月,库存创9年新低。库存在短短3年快速下降的同时,三四线房价快速反弹,甚至出现暴涨。一二三线城市新房价格指数8月环比涨幅分别为0.4%、1.4%和1.7%,70城涨幅居前的多为三四线。而按《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》,棚改将在2020年前基本完成。其中,2015-2017年完成700万套、2018-2020年1000万套,但2015-2017就完成超过1800万套,即棚改目标提前3年完成,2018年至2020年1500万套是棚改收尾。

  因此,不管基于去库存,还是三四线城市房价上涨带动投资需求泛起,以工矿、林垦区、城中村、旧住宅区等为主的棚改将降速。另外,为控制居民杠杆率过快攀升,平衡短期供求矛盾,抑制房价上涨,货币化安置比例也会下行。

  那么,2020年以后是不是没有棚改了呢?并非如此。棚改只是城市发展过程中,存量空间盘活和再利用的表现形式。目前,西方国家城镇化率普遍超过80%,但城市复兴、旧区活化、功能再造、空间调适等旧改一直在推进。目前,我国经济社会发展最大问题是不平衡,城乡、东西部、大小城市之间,在发展水平、公共服务、产业结构、社会保障等存在巨大差距,这恰恰预示着巨大的内需潜力,而旧改则是激发内需的手段。从空间需求看,农村危房改造、乡村振兴、集体土地入市、商办改租赁、老旧住房加装电梯等等,都是棚改的延伸。
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2018-9-14 7:59:00

  政策和市场信号显示,三四线楼市或将迎来下行拐点。既是行业领头羊也是深耕三四线楼市坚定代表的碧桂园和恒大,刚刚发布的上半年业绩非常亮丽,但已表态放缓甚至退出四线楼市;上一轮楼市扩张先锋呼和浩特宣布全面停止楼市去库存支持措施,棚户区改造在全国有示范效应的长春也宣布停止棚改中的货币化安置措施。这两件事都具有某种标志性意义。据海通证券统计,8月全国41个城市商品房销量同比增速降至2%,相比7月5.9%的增长反差不可谓不大,其中三四线城市增速下行成为主因。

  本轮三四线楼市逆市场预期回升,主要受棚改及货币化安置政策、国家推动城镇化改革、热点城市需求溢出三大利好叠加的刺激。这同步激发了三四线城市的本地需求端。现在,效果明显的政策利好开始退出,情形于是为之一变。

  根据中原地产统计,今年1月至8月,全国土地“招拍挂”市场流拍890宗,流拍数创2014年以来的历史峰值。其中,三四线城市土地流拍数达到700宗。海通证券研究显示,三四线城市人口吸附能力不足,常住人口整体年均增长(0.3%)低于全国人口年均增速(0.5%);产业基础不扎实,传统或过剩产业占主导,楼市缺乏长期向好的基础动力。今年二季度,棚改PSL每月平均新增贷款650亿元,而8月份不足100亿元;城镇化还有增量空间,但对三四线城市的利好似乎不明显。一方面,未来人口主要流向产业升级快、就业机会好、引才力度大的二线城市;另一方面,当前我国城镇化率为58%,按照国际惯例,还有10至20个百分点的空间。但是,考虑到我国社会保障覆盖面和覆盖质量不足,加上人口老龄化,近年来城镇化成本抬升(比如居住和生活消费成本),未来城镇化增量空间还有多少,尚待观察。

  根据国家统计局披露数据测算,去、今两年,无论土地出让、新开工,还是新建商品房销售面积,三四线城市占全国65%至70%的份额。从常住人口规模、人口流向、住房自有率、支付能力看,比例确实太高。棚改将在2020年结束最后攻坚阶段,货币化在今年将逐步退出;国家明确表示遏制房价上涨,由一二线溢出的投资需求也将褪去;抑制居民过快加杠杆,近年来超出居民支付能力的购房难以持续。因此,未来三四线楼市变化趋势将更多回归人口基数、产业基础和规划驱动。


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2018-9-4 8:13:00
近期,住房租金上涨、违规融资、配套装修不规范等,使得住房租赁市场再次引起全民关注,其程度不亚于房价上涨。

近年来,购房者或多或少都有投资的想法,但几乎没有人为了投资而租房。在各大城市,“先租后买”已成为居住的定式之一,加上房价上涨并长期在高位运行,人口流动和工作变动越来越频繁等原因,在很多大城市租房人群早已超过买房人群。

基于此,租房更应该成为被关注的民生事项,房租稳定也是民生和社会稳定的基础。

与房价未被纳入CPI指数构成不同,租房作为一种大众消费行为,决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来,CPI中房租月均同比上涨3.32%,而同期CPI月均同比上涨2.8%,前者每月比后者高出0.53个百分点。

作为基础性成本,房租上涨意味着人工成本、仓储成本、门店成本等全部上涨,必然也会导致生活消费价格上涨。从去年以来,大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价,再到近期家政服务和家装建材涨价,人工、仓储、门店等成本上升是罪魁祸首,而这些成本的上升与房租上涨直接相关。

与有房者相比,租房者是多为25~35岁的年轻群体,这类群体有两个特征:一是边际消费倾向高;二是创业和扎根城市的愿望强。据易居研究院统计分析,2017年北京等20个大城市房租收入比在30%以上,尽管与发达国家大城市“居不易”的状况差不多,但房租只是生活消费的一部分,我们在其他领域的支出压力也很大,比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。

房租上涨过快,将产生明显的消费挤出效应,抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力,也将阻滞我国内需型社会的建立。这部分人群既包括25~35岁的城市主力消费人群,也包括2.45亿外来人口、农村待转移的近3亿人口。

2008年之前,我国社会消费品零售增速一度达到23%,但其后一路下滑,今年7月已跌至8.8%。
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